“그냥 월세 받을래”씨 마른 서울 전세… 투기 잡으려던 정책, 왜 세입자에게 불똥이 튀었을까?

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“그냥 월세 받을래”

씨 마른 서울 전세… 투기 잡으려던 정책, 왜 세입자에게 불똥이 튀었을까?

서울 전세 시장이 다시 들썩이고 있다.
대부분의 집주인들은 한마디로 이렇게 말한다.
“전세? 이제 안 해요. 그냥 월세 받을래요.”

몇 년 전만 해도 ‘전세가 씨가 말랐다’는 표현은 과장처럼 들렸지만,
지금 서울 전세 시장을 돌아보면 그 말이 현실이 됐다.
정책이 투기를 잡기 위해 시행되었지만,
예상치 못한 결과는 세입자들에게 그 부담이 고스란히 넘어갔다는 점이다.

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■ 전세 공급이 줄어드는 가장 큰 이유: ‘리스크가 너무 커졌다’

집주인 입장에서 전세는 이익이 거의 없는 구조다.
그런데 위험은 갈수록 늘어났다.

1. 전세 보증 사고 증가
   • 깡통전세, 역전세 이슈가 몇 년간 이어지면서
     “전세는 사고 나면 집주인이 책임져야 한다”는 이미지가 굳어졌다.
   • 실제로 전세 보증금 반환 사고 건수는 최근 몇 년 동안 크게 늘어
     집주인 입장에서는 ‘전세 = 위험한 상품’이 되었다.
2. 금리 상승으로 이자 부담 증가
   • 집주인이 전세금을 받아 대출을 갚거나 다른 투자에 활용하던 구조가 깨졌다.
   • 전세금 받아봤자 이자 비용만 간신히 맞추는 상황이 되면서
     월세 수익이 훨씬 안정적이라는 판단이 강해졌다.
3. 규제와 세금 부담 확대
   • 투기 억제용 정책이 나오면서
     집주인들이 선택을 더 보수적으로 하게 됐다.
   • “괜히 전세 줬다가 분쟁 생기면 피곤하다”는 인식도 높아졌다.

이 모든 요소가 겹치면서
서울 집주인들이 거의 한목소리로 말하기 시작했다.

👉 “전세는 이제 안 해. 월세가 안정적이야.”

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■ 공급은 줄었는데, 수요는 그대로… 결국 전세가격은 다시 폭등

서울에서 전세로 살고 싶은 사람들은 여전히 많다.

• 30~40대 맞벌이
• 직장 이동이 잦은 IT·금융 직종
• 학군 고려하는 가정
• 신혼부부와 청년층

하지만 집주인이 전세를 월세로 돌리면서 전세 매물 자체가 희소 자원이 되었다.

결과는 단순하다.
전세 ‘수급 불균형’ → 가격 급등 → 세입자 부담 증가

최근 부동산 플랫폼에서도
서울 전세 매물 수가 크게 줄었다는 분석이 이어지고 있고,
“보기만 하면 사라지는 전세 매물”이라는 말까지 나온다.

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■ 세입자들의 현실: “이럴 거면 그냥 전세 폐지하자 싶다”

많은 세입자들이 이렇게 말한다.

• “전세 매물 자체가 없어요.”
• “있어도 보증금은 천정부지, 상태는 별로…”
• “가격이 너무 올라서 차라리 월세가 더 나을 정도.”
• “전세 살려고 서울 들어오려 했는데 방법이 없다.”

특히 자녀 교육 때문에
같은 학군 내에서 이사를 해야 하는 가정에게는
지금의 전세 시장은 거의 “운에 맡기는 게임” 수준이다.

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■ 월세는 월세대로 오르고 있다

전세 공급이 줄면 어떻게 될까?
세입자들은 울며 겨자 먹기로 월세를 찾게 된다.

그런데 이 수요 증가가
또다시 월세 인상 압력으로 이어진다.

• 원룸, 투룸, 빌라 월세는 이미 수년째 상승세
• 아파트 월세도 강남·서초를 중심으로 계속 오름세
• 오피스텔은 ‘반전세 → 순수 월세’로 전환하는 곳이 늘어남

이제는 월세 시장까지 과열되며
세입자는 두 마리의 고래에 끼인 새우 신세가 되어버렸다.

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■ 정책은 투기를 잡으려 했지만…결국 가장 약한 고리가 타격

정책의 방향성은 분명 선의였다.
투기를 잡고, 주거 안정을 도모하기 위한 목적.
하지만 시장은 의도대로만 움직이지 않는다.

• 전세 제도가 가진 구조적 문제
• 집주인의 리스크 증가
• 공급 부족
• 금리 상승
• 세입자의 전세 선호
  이 모든 요소가 맞물리며
  정책의 부작용이 예상보다 크게 나타난 것이다.

결국 세입자들은 이렇게 말하고 있다.

“투기 잡는 건 좋은데 왜 우리가 힘들어져야 하죠?”

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■ 앞으로 전세 시장은 어떻게 될까?

전문가들은 공통적으로 말한다.

✔ 전세는 점점 사라질 가능성이 높다

월세가 한국의 새로운 기본형이 될 수 있다고 본다.

✔ 전세가 유지되더라도 ‘초우량 입지’에만 남을 가능성

좋은 아파트, 브랜드, 신축 단지만 선택적으로 전세를 유지할 수 있다.

✔ 정책 조정 없이는 전세난이 완화되기 어렵다

전세 공급 유도를 위한 인센티브나
보증금 사고 리스크 완화 장치가 필요하다는 목소리가 많다.

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■ 결론: 이 불똥의 끝은 결국 세입자다

서울 전세가 씨가 마른 이유는 단순히 “집주인 욕심”이 아니다.
전세라는 제도의 구조적 리스크와
정책적 압력, 시장 환경 변화가 한꺼번에 누적된 결과다.

그런데 문제는
결국 가장 힘이 약한 세입자가 가장 크게 타격을 받는다는 점.
지금의 서울 전세 시장은
“정책의 의도와 현실 사이의 간극”을 가장 적나라하게 보여주는 사례다.

전세가 점점 사라지는 이 흐름이
일시적 현상일지, 아니면 구조적 변화일지
앞으로 몇 년간 부동산 시장의 가장 중요한 관찰 포인트가 될 것이다.