서울 전세난, 서울 떠나 부천·광명으로…전세 매물 급감·가격 상승

서울 전세난이 부천·광명으로 번진다

‘전세 품귀(품귀 현상)’ → 외곽 이주 → 주변 수요 폭증의 악순환

서울 전셋값이 치솟고 매물이 점점 사라지면서, 많은 세입자들이 서울을 떠나 경기권 외곽으로 눈을 돌리고 있다. 특히 경기도 부천과 광명 지역이 전세 대체지로 떠오르고 있다.
하지만 이 과정에서 부천·광명마저 매물이 급감하고 전셋값이 덩달아 오르는 현상이 나타나고 있다. 단순한 ‘서울 이주’가 아니라, 수도권 전세 시장의 구조적 변화가 본격화되고 있는 셈이다.

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부천·광명, 왜 ‘탈(脫) 서울 전세 피난처’가 됐나?

1. 서울 전세 매물 고갈과 상승 압력
   • 서울 아파트 전세 매물이 점점 줄어드는 가운데, 대기 수요는 여전히 강하다.
     일부 매체는 서울 전셋값이 장기 상승 흐름을 보이고 있다고 지적한다. 비즈워치+2매일경제+2
   • 특정 지역은 ‘매물 씨 마른다’는 표현이 현실이 되고 있다. 비즈워치
2. 부천 전세 매물 부족 + 급등
   • 부천 원미구 중동의 한 아파트 전용면적 101㎡ 전세가가 최근 한 달 사이에 1억 4천만 원이 뛰었다는 보도가 있다. 아주경제
   • 공인중개업소에서는 “전세 문의는 많은데, 실제 연결 가능한 매물이 거의 없다”는 말이 나온다. 아주경제
3. 광명 수요 유입과 구조적 흐름
   • 광명은 서울 접근성이 상대적으로 좋고, 교통 호재 및 신축 수요가 병행되는 지역으로 평가받는다. A-ha+1
   • 특히 전세 난이 서울 외곽까지 번지면서, **전세 난민(수요자)**들이 광명 쪽으로 이동하는 현상이 보고되고 있다. 시그널
   • 과거 광명뉴타운 등의 재개발 이주 사례에서도, 이주민들이 주변 전·월세 매물을 찾기 어렵다는 우려가 있었던 바 있다. 아주경제
4. 수급 불균형 + 정책의 부작용
   • 서울 전세 매물 감소와 이로 인한 대체 수요 유입은 외곽 지역의 수요를 급격히 끌어올리는 구조를 만들고 있다.
   • 이뿐만 아니라, 금리가 높고 보증금 리스크가 커지는 현재 환경에서 일부 집주인은 전세를 꺼리고, 월세로 전환하기도 한다. (이는 간접적으로 외곽 수요를 더 부추긴다.)

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세입자 입장에서 체감되는 변화

• 과거에는 “서울에 전셋집 구하는 것만 해도 버거웠는데, 지금은 아예 매물이 없다”고 느끼는 세입자가 많다.
• 그래서 일부는 부천이나 광명 쪽으로 이사를 결심하지만, 그 지역도 전세 매물이 빠르게 줄고 있어 “대체지마저 경쟁이 심해졌다”는 불만이 커진다.
• 특히 가족 단위로 이사하는 경우, 교육 여건·교통 접근성·생활 인프라를 고려할 때 외곽으로의 이주가 쉽지 않은 부담이 있다.

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부동산 시장에 던지는 경고음

이런 흐름은 단순한 ‘이사 트렌드’가 아니라 전세 시장 전반의 구조 변화를 의미할 수 있다.

• 서울 내부의 전세 수요 억제 → 외곽으로 ‘전세 난민’ 이동
• 외곽 지역(부천·광명 등)의 수요 급증 → 매물 ‘병목’ + 가격 인상
• 외곽도 전세 시장이 위기에 빠지면, 월세 중심 수요가 더 강해질 가능성
• 이는 장기적으로 수도권 주거 비용 상승 + 주거 불안 확대의 악순환으로 이어질 수 있다.

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대응 전략 및 제언

세입자, 집주인, 정책 결정자 모두에게 필요한 전략:

• 세입자 입장
  • 부천·광명 등 외곽 지역으로 이사할 때, 매물 실사와 보증금 조건을 면밀히 확인해야 한다.
  • 장기 거주 가능성, 교육 및 교통 여건, 월세 전환 가능성 등을 고려한 중장기 주거 계획이 필요하다.
• 집주인 입장
  • 전세 매물 유지 여부를 고민할 때, 보증금 반환 리스크와 장기 수요를 함께 고려해야 한다.
  • 외곽에서 전세를 유지하는 전략이 수요 유입으로 유리할 수 있다.
• 정책 결정자 입장
  • 외곽 지역 전세 수급 안정을 위한 공급 인센티브가 필요하다.
  • 보증금 반환 리스크를 줄이기 위한 제도적 안전장치 마련이 중요하다.
  • 외곽 이주 수요를 전망한 종합적인 주거 정책 설계가 필요하다.

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결론

• 서울의 전세난은 단순히 매매 수요의 이동이 아니라, 수급 구조 변화의 결과로 경기도 외곽 지역(부천·광명 등)으로의 전세 수요 유입을 촉발했다.
• 하지만 그 외곽 지역마저 매물이 빠르게 고갈되면서 전세 가격 상승이 동반되고 있어, 또 다른 병목 현상이 생겨나고 있다.
• 앞으로 이 흐름이 지속되면, 수도권 전세 시장 전체가 예전과는 다른 ‘새로운 균형’을 찾아야 할지도 모른다.

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